能否用更正登记撤销不动产登记

【案例】

1991年乙申请办理土地继承登记，申请表载明其为甲的独子。2014年另一继承人丙起诉乙侵犯其权益，法院认定甲有乙、丙、丁三个子女，判决明确各自的房产继承份额。由于已经过了20年最长诉讼时效，无法提起行政诉讼要求登记机构更正登记。丙持法院判决申请更正登记，但登记机构认为该判决属于民事判决，且丁下落不明，乙已去世，无法更正登记。后丙去世，其继承人要求先予以撤销登记，待确定继承份额后再予以登记。

【分析】

不动产登记簿除了权利变动效力外还具有权利推定效力。所谓权利推定效力，是指经依法记载在登记簿上的权利推定为该权利的合法享有人，并由此引申出物权公示公信原则和善意取得制度。对于被错误记载在登记簿上的权利人，只要第三人是善意相信其具有权利，其接受权利的转让视为合法有效。

德国的《土地登记簿法》明确规定登记机关的登记决定具有形式拘束力：其一，登记机构应受到登记决定的拘束，即使发现登记簿存在错误，凡是涉及权属的登记事项，原则上不能依职权进行更正；其二，受登记决定影响的当事人仅有权对登记机构作出的不予登记决定向上一级法院提起抗告，而不得对登记机构作出的登记决定向上一级法院提出抗告，只能通过《民法典》规定的更正登记制度来消除登记簿错误。日本将其限制在由于登记官过失导致的错误或遗漏。

权利推定一般认为并未包括登记簿记载的自然状态。自然状态是一种法律事实，不依权利人意思表示而改变，可以经过实际测量真实得出。登记簿记载与自然状态不一致，可以适用更正登记。除了对自然状况的记载外，登记簿记载事项还包括权利事项，应属于登记簿推定效力，不得由登记机构擅自更正。

登记机构可以依据与登记簿记载不一致的登记原因证明文件进行更正，包括自然状况和权利事项记载。但登记不是确权，而是物权公示行为，借此达到权利推定和物权变动的效力。最高人民法院《关于行政案件案由的暂行规定》明确，不动产登记属于行政登记，土地、矿藏、水流、滩涂、林地、林木、山岭、海域使用权权属确权属于行政裁决，这就把确权和登记的关系分清楚了。登记机构无权对权利归属进行判断和确定。

如果登记原因被认定虚假、无效或被撤销，应进行撤销登记。撤销登记是把现有登记簿记载事项全部注销并回复到上一手登记状态，但权利归属并未最终确定，需要等待法院或行政机关对物权归属进行最终确定后，按照司法文书或行政决定进行登记，与更正登记的内容不相符合。登记簿记载与法院作出的导致物权发生变动的形成判决不一致，登记机构根据法院判决进行的登记并非更正登记，而是依嘱托登记和宣示登记。

因此，本案法院已认定乙系以虚假材料申请不动产转移登记，应予以撤销登记。鉴于目前权利人已经去世或下落不明，其继承人并未明确，不可适用更正登记。上一手权利人甲已经死亡，撤销登记会发生登记到死者名下的行为。但此登记并非依申请进行，而是带有确权性质的回复登记，不妨登记到死者名下，不必发证，待明确继承人后再予以转移登记。